Άδεια νέας οικοδομής

Απαραίτητες διαδικασίες οι οποίες αφορούν την αδειοδότηση για την ανέγερση κτηρίου στην Ελλάδα

Εκείνο το οποίο καταρχάς θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών, η οποία σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (εφεξής Ι.Κ.Α.).

Για κάθε νέα κατασκευή στην Ελλάδα ανά την επικράτεια: (Σύμφωνα με το άρθρο 22: Οικοδομικές άδειες – Αυθαίρετες κατασκευές).

1. Για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης εντός ή εκτός οικισμού απαιτείται οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Τέτοιες εργασίες είναι ιδίως οι εκσκαφές και επιχωματώσεις, η εγκατάσταση ικριωμάτων, η ανέγερση, επισκευή, διαρρύθμιση και κατεδάφιση κτηρίων και των παραρτημάτων τους. Η οικοδομική άδεια κτηρίου ή εγκατάστασης θεωρείται ότι περιλαμβάνει τη διαμόρφωση του εδάφους, τις αναγκαίες εκσκαφές για τη θεμελίωση του κτηρίου ή της εγκατάστασης, καθώς και την κατασκευή περιφραγμάτων, βόθρων και υπόγειων δεξαμενών ύδατος.
   
   

Με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 9 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 (Φ.Ε.Κ. 4) και του άρθρου 4 του παρόντος δεν απαιτείται άδεια για εσωτερικούς χρωματισμούς ή για εξωτερικούς χρωματισμούς (όταν δε γίνεται χρήση ικριωμάτων), για μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές οι οποίες δε θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτηρίου ή την εμφάνισή του, για επισκευές δαπέδου, για επισκευές, διασκευές ή συμπληρώσεις των εγκαταστάσεων και αγωγών των κτηρίων, για μικρές επισκευές θυρών, παραθύρων, στεγών δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων και γενικά για μικρές και μεμονωμένες επισκευές για λόγους χρήσης, υγιεινής και προστασίας των κτηρίων.

Σύνδεση ακινήτου με το δίκτυο ηλεκτρικού ρεύματος

Όσοι έχουν κτίσει σπίτι θα γνωρίζουν πολύ καλά ότι το μεγαλύτερο παζάρι με τους τεχνίτες γίνεται για το Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (εφεξής Φ.Π.Α.). «Με απόδειξη ή χωρίς απόδειξη;» είναι η πιο συνηθισμένη ερώτηση την οποία κάνουν όλοι όταν κλείνουν τις συμφωνίες. Και δεν είναι λίγοι αυτοί οι οποίοι επιλέγουν «χωρίς απόδειξη», λόγω της οικονομικής στενότητας της στιγμής. Και όμως, όταν έλθει η ώρα του τέλους, δηλαδή να συνδέσουμε το ακίνητο με το δίκτυο ηλεκτρικού ρεύματος τότε έρχεται και η Εφορία για να ζητήσει τις αποδείξεις. Αν δεν τις έχουμε δε γλιτώνουμε. Το Φ.Π.Α., τον οποίο δεν πληρώσαμε τότε, θα κληθούμε να τον καταβάλλουμε τώρα. Αν ξεκινήσετε τώρα μια οικοδομή, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι για τον υπολογισμό της αξίας της ισχύει πλέον το αντικειμενικό σύστημα τού ελάχιστου κόστους, το οποίο καλό είναι να γνωρίζετε εκ των προτέρων έτσι ώστε να συγκεντρώνετε τις αποδείξεις οι οποίες θα σάς χρειαστούν. Το ίδιο ισχύει και με το Ι.Κ.Α. Με βάση μια βεβαίωση τού μηχανικού, την οποία προσκομίζετε στο Ι. Κ. Α, σάς υπολογίζουν τα απαιτούμενα ημερομίσθια για τα οποία πρέπει να πληρώσετε τις εισφορές. Αυτό σάς είναι χρήσιμο στις διαπραγματεύσεις με τα συνεργεία και τους τεχνίτες, αλλά και για να γνωρίζετε πόσα τελικώς θα πληρώσετε.

Άδεια ανακατασκευής, πότε χρειάζεται;

Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μη δηλωθεί η ανακατασκευή κτηρίου, εάν και εφόσον αυτή η ανακατασκευή, την οποία πρόκειται να κάνουμε, αφορά εργασίες, οι οποίες δε χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφαση 5219/04.

Στην περίπτωση κατά την οποία περιλαμβάνονται εργασίες όπως γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την οικεία πολεοδομία. Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από την οικεία πολεοδομία (κάτοψη δηλαδή και ξυλότυπος) και απαραίτητη είναι η τεχνική έκθεση από το μηχανικό τού έργου.

Για την ανακατασκευή σε κτίρια – κατοικίες – εξοχικές κατοικίες μετά τού έτους 1955

Εφόσον έχουμε νέες οικοδομικές, υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις χρειαζόμαστε κανονική άδεια και όχι άδεια μικρής κλίμακας εκτός βέβαια κι αν δε δηλώσουμε όλο τον όγκο των εργασιών.

Σε περίπτωση κατά την οποία είμαστε ενοικιαστές αρκεί να έχουμε την υπεύθυνη δήλωση (εφεξής Υ.Δ.) τού ιδιοκτήτη πως επιτρέπει τις συγκεκριμένες εργασίες, επίσης απαιτείται Υ.Δ. από τον ιδιοκτήτη πως δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.

Χρειαζόμαστε ένα εγκεκριμένο αντίγραφο της κάτοψης από το αρχείο της οικεία πολεοδομίας μαζί με τη νέα κάτοψη της πρότασης η οποία θα περιλαμβάνει την πλήρη τεχνική έκθεση καθώς και εγκεκριμένο φωτοαντίγραφο τοπογραφικού σχεδίου ή ακόμη και βεβαίωση κτηματολογίου. Πρέπει να φροντίσουμε να έχουμε δύο (2) εξωτερικές φωτογραφίες χωρίς να φαίνονται κλιματιστικά ή τέντες, σε περίπτωση κατά την οποία μάς ζητηθούν.

Επίσης χρειαζόμαστε άδεια από το δήμο ή και την τροχαία για τη χρήση κάδου οικοδομικών απορριμμάτων στο πεζοδρόμιο.

Ένσημα Ιδρύματος Κοινωνικών Ασφαλίσεων (εφεξής Ι.Κ.Α.) απαιτούνται και σε κάποιες περιπτώσεις ανακαίνισης και ανακατασκευής όταν έχουμε δηλαδή εξωτερικές εργασίες με άδεια μικρής κλίμακας.

Για την ανακατασκευή σε κτήρια – κατοικίες – μονοκατοικίες – εξοχικές κατοικίες προ τού έτους 1955

Αποδεικτικό νομιμότητας τού υφιστάμενου κτηρίου (οικοδομική άδεια ή προϋφιστάμενου τού έτους 1955 το οποίο να περιγράφεται όμως σε συμβόλαια). Στην περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχει οικοδομική άδεια χρειάζεται αποτύπωση πλήρης (κατόψεις δηλαδή, όψεις, τομές, το διάγραμμα κάλυψης, έλεγχος οικοδομησιμότητας, στατική επάρκεια και γενικό έλεγχο, φωτογραφίες κ.α. ) και βεβαίωση από την οικεία πολεοδομία για τη νομιμότητα (προσοχή διότι στο στάδιο αυτό θα πρέπει να το αποδείξουμε μέσα από τίτλους ιδιοκτησίας ή με κάποιο άλλο νόμιμο μέσο, αεροφωτογραφίες κ. α, ότι το ακίνητο προϋφίσταται).

Στην περίπτωση κατά την οποία θέλουμε να προβούμε στην έκδοση νέας οικοδομικής άδειας η οποία αφορά τυχόν προσθήκες (καθ ’ ύψος ή κατά οριζόντια επιφάνεια) τότε χρειάζονται όλες οι απαιτούμενες μελέτες (αρχιτεκτονικές, στατικές σε περίπτωση προσθήκης κατά ύψος, υδραυλικές, μελέτη πυρασφάλειας, ηλεκτρομηχανολογικές, μελέτη Κανονισμού Ενεργειακής. Απόδοσης Κτηρίων (Κ. Ε. Ν. Α. Κ.)). Τα παραπάνω σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχει η δυνατότητα προσθήκης συντελεστή δόμησης χρειάζονται μελέτες κάλυψης, όγκου αποστάσεων όμορων και να έχει πραγματοποιηθεί έλεγχος στατικότητας – επάρκειας προσθήκης.

Για την ανακατασκευή σε κτήρια – κατοικίες – μονοκατοικίες – εξοχικές κατοικίες τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί διατηρητέα

Περιλαμβάνονται ακίνητα τα οποία φέρουν αρχιτεκτονικής ή φυσικής κληρονομιάς στοιχεία ή είναι οικισμοί ή τμήματα πόλεων ή οικισμών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός οικισμών, κτήρια δηλαδή ή συγκροτήματα κτηρίων ή στοιχεία του άμεσου φυσικού ή ανθρωπογενούς περιβάλλοντος και τα οποία παρουσιάζουν ιδιαίτερο ιστορικό, κοινωνικό, αρχιτεκτονικό, πολεοδομικό, επιστημονικό και αισθητικό ενδιαφέρον.

Για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας των άνωθεν η οποία αφορά την επισκευή ή ανακατασκευή των διατηρητέων κτηρίων σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 110 ο ενδιαφερόμενος προσκομίζει στην οικεία πολεοδομική υπηρεσία μαζί με τα σχετικά δικαιολογητικά της μελέτης του και έγχρωμες φωτογραφίες όλων των όψεων του κτηρίου, καθώς και φωτογραφίες εσωτερικών χώρων, όπου δηλαδή υπάρχει αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον. Η αίτηση για την επισκευή ή την προσθήκη σε κτήριο η οποία κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο, παραπέμπεται αρχικά στην πρωτοβάθμια Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (Ε. Π. Α. Ε.) και κατόπιν εκτελείται πλήθος ενεργειών για την έκδοση της συγκεκριμένης αδείας.